Umowa deweloperska stanowi fundament w procesie jakim jest nabycie nieruchomości od Dewelopera. W tym artykule skupimy się na rozwinięciu tematu analizy umowy deweloperskiej. Dla kogo dedykowany jest ten wpis? Dla każdej osoby, która planuje nabyć nieruchomość z rynku pierwotnego. Zwolennicy rynku wtórnego nie muszą się martwić. Powstanie odrębny pomocny wpis do analizy umów sprzedaży nieruchomości.
Decyzja o zakupie nieruchomości zapada w różnych okolicznościach naszego życia, czasem wręcz czas na podjęcie wyboru u jakiego dewelopera kupimy mieszkanie jest bardzo ograniczony. Wszystko jest zrozumiałe bo to życie przynosi nam różne scenariusze i nie wszystko jesteśmy w stanie zaplanować. Jest jednak jeden moment w naszym procesie inwestycyjnym, w którym KONIECZNIE należy się zatrzymać i poświęcić czas na analizę! – jest to właśnie UMOWA DEWELOPERSKA. Tak to właśnie ten moment, w którym wszystkie nasze prawa i obowiązki zostaną spisane w jednym dokumencie, co więcej zostaną wskazane w niej kluczowe postanowienia jakie mają się znaleźć w kolejnej umowie, która przeniesie własność nieruchomości z dewelopera na nas.
Pominięcie analizy albo tylko pobieżne zweryfikowanie treści umowy deweloperskiej doprowadziło wiele osób do poważnych konsekwencji prawnych, często już nie odwracalnych.
Zatem każdego rozważnego kupującego, przyszłego nabywcę, inwestora zachęcamy do zapoznania się z dalszą treścią wpisu. 🙂
Istota umowy deweloperskiej.
Zawartość strony
Umowa deweloperska jak sama jej nazwa wskazuje, występuje pomiędzy stronami umowy tj. deweloperem czyli sprzedającym, a nami czyli kupującymi, przyszłymi nabywcami. Istotą umowy jest złożenie oświadczeń stron. Deweloper oświadcza, iż po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego czyli między innymi wybudowaniu naszej nieruchomości, przeniesie jej własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ustalonej w umowie kwoty na poczet ceny nabycia prawa własności.
Całym sensem zawierania pomiędzy stronami umowy deweloperskiej jest zapewnienie bezpieczeństwa. Samo założenie jest już dość ryzykowne bo przecież mieszkanie, którego własność mamy nabyć jeszcze nie istnieje, jest w trakcie budowy lub budowa się jeszcze nie rozpoczęła. Bardzo często klienci mylnie rozumieją ten proces twierdząc, że poprzez zawarcie umowy deweloperskiej stali się właścicielami, a potencjalne zagrożenia już im nie grożą. Nic bardziej mylnego. Umowa deweloperska potocznymi słowami to pisemne zapewnienie dewelopera o wybudowaniu nieruchomości i zawarciu z nami w przyszłości umowy docelowej, przenoszącej własność na mocy, której staniemy się jej WŁAŚCICIELAMI. Aby zapewnić jeszcze większą ochronę stron ustawodawca wprowadził wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Odstępstwo od wymogu skutkuje nieważnością umowy.
Co powinna zawierać prawidłowa umowa deweloperska?
Z reguły jak już dowiemy się czym jest umowa deweloperska i jakie jest jej najważniejsze znaczenie w obrocie prawnym, przychodzi nam na myśl kolejne pytanie:
Kiedy wiadomo czy umowa deweloperska jest prawidłowo sporządzona i czy możemy ją podpisać?
W pierwszą tezą jaką można postawić w odpowiedzi na powyższe pytanie jest zapoznanie się z kluczowym aktem prawnym tj. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta jest podstawowym aktem prawnym, na mocy którego zostały określone elementy umowy deweloperskiej. Już ten pierwszy krok pozwoli nam na ustalenie czy pod względem formalnym umowa jest prawidłowa.
Pomimo, iż ww. ustawa jest obszerna i zawiera szereg obligatoryjnych i fakultatywnych elementów umowy deweloperskiej to skupimy się w tym artykule na najważniejszych elementach, które mogą stanowić poważne konsekwencje prawne dla przyszłego nabywcy.
I. Informacje o nieruchomości
Najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości z reguły znajdują się w pierwszej części umowy. Paragraf ten często jest określany jako oświadczenia dewelopera. Znajdziemy w nim m.in. informacje takie jak:
- numer księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, na której ma powstać inwestycja,
- numer działki lub działek z których składa się nieruchomość,
- powierzchnia nieruchomości,
- oznaczenie właściciela nieruchomości,
- stan prawny, a w szczególności wskazanie czy nieruchomość jest obciążona innymi prawami, czy została ustanowiona służebność, czy są planowane zmiany geodezyjne po zawarciu umowy.
Weryfikację informacji o nieruchomości, warto poprzedzić dokładnym zapoznaniem się z prospektem informacyjnym czyli dokumentem, który musi zostać przygotowany i przedstawiony dla przyszłego nabywcy przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Znajdziemy w nim wszelkie niezbędne informacje dotyczące nieruchomości. Warto zatem porównać zgodność umowy z prospektem.
II. Przedmiot umowy wraz z zobowiązaniem dewelopera
Każda umowa powinna zawierać dokładnie określenie przedmiotu umowy oraz zawierać zobowiązania dewelopera. Jak już na wstępie nadmieniliśmy, że istotą umowy deweloperskiej jest zabezpieczenie stron poprzez umowne zobowiązanie się dewelopera do wybudowania określonego budynku oraz zawarcia umowy przenoszącej własność poszczególnej części nieruchomości, co ściśle wiąże się z koniecznością wyodrębnienia lokali tak aby mogły stanowić samodzielny byt. Na tym etapie należy zwrócić uwagę czy lokal, który stanowi przedmiot umowy został prawidłowo opisany. W rozumieniu przedmiotu umowy odnosimy się do tej części nieruchomości, która ma zostać przez dewelopera wyodrębniona, a jej własność przeniesiona z dewelopera na nas. Opis przedmiotu umowy powinien m. in. zawierać numer lokalu, powierzchnię, kondygnację, oznaczenie w którym budynku będzie się lokal znajdował, jeżeli jest więcej niż jeden, wskazanie części składowych (loggia), przynależnych (komórka lokatorska). W dużej mierze deweloperzy dla bezpieczeństwa powołują się w tym punkcie na dane wskazane w prospekcie informacyjnym, który stanowi integralną część umowy.
III. Rachunek powierniczy – harmonogram płatności
Ustawa nałożyła na deweloperów obowiązek posługiwania się rachunkiem powierniczym, na który będą przekazywane nasze środki, a następnie w odpowiednim momencie przekazywane dla dewelopera. Rachunek powierniczy to nic innego jak jeden z środków ochrony nabywców. Najczęściej stosowane są dwa rodzaje rachunków tj. otwarty i zamknięty. W przypadku pierwszego z nich wpłacone przez nas pieniądze trafiają na konto dewelopera dopiero po zakończeniu określonych w umowie etapów, w tym drugim przypadku pieniądze zostają przekazane dla dewelopera dopiero po przeniesieniu własności lokalu czyli w momencie gdy już staniemy się właścicielami. Na tym etapie istotne jest aby szczegółowo zapoznać się z przedstawionym w umowie harmonogramem płatności.
IV. Kary umowne i odsetki
Kolejny punkt wymagający szczególnej uwagi przyszłych nabywców. W trakcie inwestycji może okazać się, że któraś ze stron nie będzie w stanie wywiązać się z podjętych zobowiązań. Dla przykładu można wskazać sytuację, w której deweloper opóźnia się z przeniesieniem własności nieruchomości tym samym przekraczając termin wskazany w umowie deweloperskiej lub to my się nie stawimy w określonym terminie na podpisanie umowy przenoszącej własność. Warto również wiedzieć kiedy my lub deweloper możemy odstąpić od zawartej umowy. Klasycznym przykładem mogą być braki w umowie deweloperskiej tj. gdy umowa nie zawiera istotnych elementów wskazanych w ww. ustawie, deweloper nie dostarczył nam prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub gdy informacje wskazane w umowie nie są zgodne z prospektem informacyjnym. Są to klasyczne przykłady w praktyce występuje ich o wiele więcej dlatego lepiej dobrze się z nimi zapoznać.
V. Przyrzeczona umowa przeniesienia własności.
Ten element jest ściśle związany z prawem odstąpienia, gdyż deweloper przekraczając umówiony termin na przeniesienie własności naraża się na możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy. Oczywiście skorzystanie z prawa do odstąpienia obarczone jest wymogiem uprzedniego wezwania dewelopera do przeniesienia własności w terminie do maksymalnie 120 dni od dnia wezwania. Pamiętajmy również, że określenie terminu przeniesienia własności w umowie deweloperskiej jest obligatoryjnym elementem i jednym z najistotniejszych, gdyż umowa deweloperska ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy docelowej.
Na co szczególnie uważać podpisując umowę deweloperską?
Myślę, że każdy z nas nie raz słyszał o nieuczciwych deweloperach stosujących niedozwolone klauzule umowne. Nic dziwnego, gdyż Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów podaje do publicznej wiadomości decyzje Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a decyzje w sprawie nieuczciwych deweloperów nie są rzadkością. Wprowadzenie do obrotu prawnego ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego miało w szczególności zabezpieczyć przyszłych nabywców przed nieuczciwymi praktykami deweloperów, dlatego też tak ważne jest zweryfikowanie czy nasza umowa jest zgodna z ww. ustawą. Pomimo wprowadzonej ustawy nadal zdarzają się niezgodne z ww. ustawą postanowienia umowne, które wymagają naszej interwencji. Tak jak już wskazaliśmy na wstępie rozważny nabywca powinien przed podpisaniem umowy zapoznać się z jej treścią, a w razie wątpliwości skorzystać ze wsparcia prawnika.
Wykonanie analizy umowy.
Wystarczy, że skontaktujesz się z nami telefonicznie lub mailowo i zamówisz usługę analizy umowy deweloperskiej. Następnie poprosimy o przesłanie umowy na nasz adres mailowy. Możesz również skontaktować się z nami na czacie.
Rozpoczynamy pracę i weryfikujemy umowę, księgi wieczyste i dewelopera.
Przesyłamy kompleksową analizę prawną i jesteśmy do Twojej dyspozycji w razie jakichkolwiek pytań lub wątpliwości.
Więcej na ten temat przeczytasz Analiza umowy deweloperskiej.