Mieszkanie w bloku czy kamienicy to coś więcej niż tylko posiadanie kluczy do własnego M. To przynależność do wspólnoty, a co za tym idzie, konieczność podejmowania decyzji dotyczących m.in. remontów części wspólnych, wysokości opłat, planowanych inwestycji czy sposobu zarządzania nieruchomością. Zapadają one podczas głosowań. Jednak dla wielu właścicieli głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej może wydawać się skomplikowanym biurokratycznym procesem, dlatego w tym artykule postaramy się przybliżyć jego zasady i wyjaśnić, kto w ogóle może wziąć w nim udział.
Ogólne zasady głosowania we wspólnocie mieszkaniowej
Zgodnie z zapisami Ustawy o własności lokali, to właściciele są organem władnym do podejmowania najważniejszych decyzji we wspólnocie mieszkaniowej. Głosowanie uchwał z ich udziałem może odbywać się na 3 sposoby: na formalnym zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów (tzw. tryb obiegowy) lub w trybie mieszanym. Jeśli chodzi zaś o sam sposób oddawania głosu, coraz częściej głosowanie we wspólnocie odbywa się w formie elektronicznej. Może to być dedykowana aplikacja dla mieszkańców, system w panelu administratora lub po prostu przesłanie skanu karty do głosowania drogą e-mailową.
Podczas podejmowania decyzji możesz być „za”, „przeciw” lub wybrać wstrzymanie się od głosu. We wspólnocie mieszkaniowej ostatnia opcja działa jednak niemal identycznie jak głos przeciw, ponieważ aby uchwała została przyjęta, musi uzyskać poparcie ponad 50% wszystkich udziałów. Jeżeli więc duża grupa osób wybierze we wspólnocie mieszkaniowej wstrzymanie się od głosu, pula głosów „za” może po prostu nie przekroczyć wymaganego progu i uchwała nie zostanie przyjęta.
Głosowanie we wspólnocie według wielkości udziałów
Standardowym i najczęściej stosowanym modelem jest głosowanie udziałami. Wynika to bezpośrednio z faktu, że właściciel większego mieszkania zwykle ponosi większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, więc jego głos ma proporcjonalnie większą „wagę”. W tym systemie głosowanie na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej opiera się na matematyce: sprawdzamy, jaki ułamek całej nieruchomości stanowi dany lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, przyjmując oczywiście, że suma wszystkich udziałów w budynku wynosi 1 (lub 100%). Aby uchwała stała się wiążącym aktem prawnym, suma udziałów osób głosujących „za” musi więc wynieść co najmniej 50%.
Jeśli wspólnota nie podejmie innej decyzji, domyślnie zawsze stosujemy udziały. Ten model sprawia, że głosowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej jest sprawiedliwe z punktu widzenia finansowego, ale czasem może prowadzić do sytuacji, w których jeden lub dwóch właścicieli dużych lokali użytkowych dominuje nad resztą mieszkańców. Właśnie dlatego ustawodawca przewidział rozwiązania, które pozwalają na zmianę tego systemu w określonych okolicznościach.
Głosowanie we wspólnocie według zasady “1 właściciel = 1 głos”
Istnieją sytuacje, w których system udziałowy zostaje zastąpiony zasadą, gdzie każdy właściciel ma dokładnie jeden głos, niezależnie od metrażu mieszkania. W takim przypadku głosowanie nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej staje się bardziej demokratyczne w tradycyjnym tego słowa znaczeniu. Jednak taki system wprowadza się tylko w określonych sytuacjach. Pierwsza to dobrowolna decyzja właścicieli – mogą oni zdecydować, że w określonej sprawie będą głosować w ten sposób, przy czym zasadę „jeden właściciel – jeden głos” można wprowadzić na wniosek osób posiadających łącznie co najmniej 1/5 (20%) udziałów.
Inna sytuacja to tzw. tryb przymusowy, który ma chronić mniejszych właścicieli przed dominacją jednego giganta. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której np. deweloper posiadający jeszcze wiele niesprzedanych mieszkań lub właściciel dużej hali garażowej blokuje wszystkie inicjatywy pozostałych sąsiadów. Głosowanie we wspólnocie w systemie “1 właściciel = 1 głos” stosuje się też w przypadkach, gdy w księgach wieczystych panuje bałagan, np. suma udziałów nie równa się 1.
Jak głosują współwłaściciele lokalu we wspólnocie mieszkaniowej?
Odrębną kwestią od projektowanych zmian dotyczących głosowania obiegowego są obecne zasady głosowania przez współwłaścicieli lokalu. Od nowelizacji ustawy o własności lokali z 2015 r. przepisy wprost uwzględniają sytuację, w której lokal należy do kilku osób w częściach ułamkowych, na przykład do rodzeństwa, spadkobierców albo osób pozostających w związku nieformalnym.
Przy głosowaniu liczonym według udziałów głos takiego współwłaściciela odpowiada jego udziałowi w lokalu pomnożonemu przez udział całego lokalu w nieruchomości wspólnej. Przykładowo, jeżeli lokal ma 5% udziału w nieruchomości wspólnej, a dana osoba ma 1/2 udziału w tym lokalu, jej cząstkowy głos odpowiada 2,5% udziału w nieruchomości wspólnej.
Nie należy jednak mylić tej zasady z głosowaniem według reguły „1 właściciel = 1 głos”. Jeżeli w konkretnej sprawie głosowanie ma odbywać się według tej reguły, a lokal jest przedmiotem współwłasności ułamkowej, współwłaściciele powinni ustanowić na piśmie pełnomocnika, który odda głos przypadający na ten lokal. Pełnomocnika wybiera się większością głosów liczonych według udziałów we współwłasności lokalu.
Jeszcze inaczej należy ocenić sytuację, gdy lokal należy do małżonków objętych wspólnością majątkową. Co do zasady jeden z małżonków może wykonywać zarząd majątkiem wspólnym i oddać głos ze skutkiem dla obojga małżonków. Trzeba jednak pamiętać, że drugi małżonek może sprzeciwić się czynności, a w niektórych sprawach, zwłaszcza dotyczących rozporządzania nieruchomością lub jej obciążenia, może być wymagana zgoda obojga małżonków.
Planowane nowe zasady głosowania we wspólnocie mieszkaniowej — co może się zmienić?
W ostatnim czasie dużo mówi się o planowanych zmianach w zasadach głosowania we wspólnotach mieszkaniowych. Chodzi o projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane, oznaczony numerem UD312. Projekt ma ograniczyć problem paraliżu decyzyjnego w dużych wspólnotach, w których właściciele często nie biorą udziału w głosowaniu, przez co trudno zebrać większość wymaganą do podjęcia uchwały.
Obecnie uchwały wspólnoty mieszkaniowej co do zasady zapadają większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów. W praktyce oznacza to, że dla przyjęcia uchwały trzeba uzyskać poparcie właścicieli posiadających ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie tylko większość spośród osób, które faktycznie oddały głos.
Projektowane zmiany mają wprowadzić ułatwienie przy uchwałach podejmowanych z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, a więc zarówno w trybie obiegowym, jak i w trybie mieszanym. Według założeń projektu, po upływie terminu wyznaczonego na oddanie głosu uchwała byłaby podjęta, jeżeli uzyskałaby większość głosów właścicieli uczestniczących w głosowaniu, nadal liczoną według wielkości udziałów. Jednocześnie dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu właścicieli dotychczasowy wymóg uzyskania większości głosów liczonej od sumy wszystkich udziałów miałby zostać zachowany.
To bardzo ważne rozróżnienie. Nie chodzi o prostą zasadę, że wystarczy większość osób obecnych na zebraniu, niezależnie od udziałów. Jeżeli więc wspólnota liczy 320 lokali, a w głosowaniu weźmie udział tylko część właścicieli, znaczenie miałaby nie sama liczba głosujących osób, ale wielkość udziałów przypadających na właścicieli, którzy rzeczywiście uczestniczyli w głosowaniu.
Przykładowo, jeśli uchwała byłaby głosowana w trybie mieszanym, częściowo na zebraniu, a częściowo przez indywidualne zbieranie głosów, po zakończeniu wyznaczonego terminu sprawdzano by, czy „za” opowiedziała się większość udziałów spośród właścicieli, którzy oddali głos. Taki mechanizm mógłby ułatwić podejmowanie decyzji w dużych wspólnotach, w których wielu właścicieli pozostaje biernych.
Na ten moment należy jednak zachować ostrożność. Opisywane rozwiązania dotyczą projektu nowelizacji, a nie zasad, które można automatycznie stosować w każdej wspólnocie. Przed podjęciem uchwały trzeba sprawdzić aktualne brzmienie ustawy o własności lokali oraz etap prac legislacyjnych. Do czasu wejścia nowych przepisów w życie wspólnoty powinny stosować obecne reguły głosowania.
Głosowanie nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej w przypadku osób prawnych
Często zdarza się też, że właścicielem lokalu w budynku nie jest osoba fizyczna, lecz firma, fundacja lub gmina. W takim przypadku głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej odbywa się według zasad reprezentacji danej jednostki, czyli głos oddaje osoba uprawniona do składania oświadczeń woli w imieniu podmiotu. Może to być np. prezes zarządu spółki z o.o., dyrektor zakładu gospodarki komunalnej lub wyznaczony pełnomocnik. Dokumentem potwierdzającym prawo do głosu jest w tym przypadku aktualny odpis z KRS lub stosowne upoważnienie.
Podsumowując, znajomość reguł głosowania we wspólnocie mieszkaniowej jest ważna, bo zapewnia poczucie kontroli i sprawczości. Warto też brać udział w głosowaniach, bo dzięki temu wspólnie dbamy o komfort, bezpieczeństwo i dobrą kondycję naszej nieruchomości.
