Każda wspólnota licząca powyżej 3 lokali posiada zarząd odpowiedzialny za prowadzenie jej spraw, w tym za przygotowywanie projektów uchwał. Podejmowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej wciąż należy jednak do zadań mieszkańców. To oni, w drodze głosowania, rozstrzygają o różnych kwestiach istotnych dla funkcjonowania nieruchomości, takich jak planowane remonty, wysokość opłat czy wybór firm współpracujących. Dowiedzmy się więc więcej na temat tego, jak wygląda podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową.
Sposoby podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej
Prawo oferuje właścicielom elastyczność w kwestii tego, jak chcą procedować ważne dla nich sprawy. Podejmowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej może odbywać się bowiem na trzy sposoby:
- podczas bezpośredniego zebrania – przyjmuje się, że najważniejsze kwestie, takie jak planowany remont elewacji, zmiana zarządu czy znaczące podwyżki, powinny być omawiane na zebraniach. Bezpośredni kontakt pozwala na wymianę opinii, zadawanie pytań i wypracowanie kompromisu, co w takich sprawach ma znaczenie;
- w drodze indywidualnego zbierania głosów (tzw. tryb obiegowy) – gdy zorganizowanie spotkania jest niemożliwe, rozwiązaniem staje się tryb indywidualnego zbierania głosów. W tym systemie administrator lub członek zarządu dostarcza kartę do głosowania bezpośrednio do właścicieli, a ci oddają głos w dogodnym czasie;
- w trybie mieszanym – zdarza się, że podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową zaczyna się na zebraniu, ale z powodu braku wystarczającej frekwencji, proces jest kontynuowany w trybie indywidualnego zbierania głosów. To właśnie tryb mieszany.
Jak wygląda podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową?
Sam proces decyzyjny jest ściśle uregulowany, aby nikt nie czuł się pominięty. Wszystko zaczyna się od zwołania zebrania z zachowaniem odpowiednich terminów. W przypadku standardowego spotkania musi to być co najmniej 7 dni wcześniej, a w przypadku nadzwyczajnych okoliczności – 3 dni wcześniej. Kolejna sprawa to ustalenie porządku obrad, który musi zawierać punkty dotyczące planowanych głosowań.
Podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową wymaga zachowania odpowiedniej procedury. Każdy projekt uchwały musi być odczytany i poddany pod głosowanie, a wyniki skrupulatnie odnotowane w protokole. To gwarancja, że podjęta decyzja będzie miała moc prawną i nie zostanie łatwo podważona w przyszłości.
Warto zauważyć, że stopień trudności w przeforsowaniu zmian zależy od wagi problemu i wielkości wspólnoty mieszkaniowej. Głosowanie uchwał dotyczących spraw bieżących w dużych wspólnotach wymaga zazwyczaj zwykłej większości głosów. Jednak przy uchwałach kwalifikowanych, dotyczących np. przebudowy części wspólnych, często dąży się do uzyskania poparcia 2/3, a nawet 3/4 głosów, zależnie od przyjętych regulaminów wewnętrznych. Z kolei w małych wspólnotach, gdzie panują relacje niemal rodzinne, podejmowanie strategicznych decyzji bywa wyzwaniem, bo często wymaga jednomyślności. Brak zgody chociażby jednego sąsiada może skutecznie zablokować inwestycję, co pokazuje, jak ważna jest dyplomacja i umiejętność rozmowy.
Wspólnota mieszkaniowa – głosowanie uchwał
Na etapie podliczania wyników, najważniejsze znaczenie ma pojęcie udziałów. To podstawowy i najczęściej stosowany system, który opiera na metrażu posiadanych lokali. Zgodnie z tą zasadą, właściciel większego apartamentu lub lokalu użytkowego ma silniejszy głos, niż posiadacz małej kawalerki. Jest to logiczne rozwiązanie, bo skoro właściciel większego metrażu płaci wyższe składki na fundusz remontowy i utrzymanie nieruchomości, to powinien on mieć proporcjonalnie większy wpływ na to, jak pieniądze te zostaną wydane. W tym trybie uchwała zostaje przyjęta, gdy „za” opowiedzą się właściciele posiadający łącznie ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.
Istnieją jednak wyjątki, które mają na celu ochronę mniejszych właścicieli przed dominacją jednego, dużego gracza. W wspólnocie mieszkaniowej głosowanie uchwał można bowiem przeprowadzić też według zasady „jeden właściciel – jeden głos”, o ile zostanie to ustalone w specjalnej uchwale lub wcześniejszej umowie (art.23 pkt 2a Ustawy o własności lokali). Taki tryb staje się niemal koniecznością, gdy suma udziałów w budynku nie wynosi 1 lub gdy jeden podmiot posiada większość udziałów i mógłby samodzielnie dyktować warunki. Możliwość żądania takiego głosowania przez właścicieli posiadających 1/5 udziałów to bezpiecznik, który sprawia, że każda, nawet najmniejsza wspólnota, zachowuje swój demokratyczny charakter i szanuje głos każdego członka.
Podsumowując, znajomość zasad podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej jest ważna, bo pozwala mieszkańcom świadomie uczestniczyć w życiu wspólnoty i skutecznie wpływać na decyzje dotyczące ich nieruchomości. Poznaj także inne artykuły na naszym blogu, w których w przystępny sposób omawiamy zagadnienia związane z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych.
